Le Lexique du Viager

Action par laquelle le vendeur occupant décide de quitter définitivement le logement (par exemple pour s'installer en EHPAD). En compensation de cette libération, l'acquéreur doit majorer (augmenter) la rente viagère d'un pourcentage défini lors de la signature de l'acte.

Réduction appliquée à la rente viagère soumise à l'impôt sur le revenu. Cet abattement dépend de l'âge du crédirentier à la signature de l'acte (ex: 70% d'abattement s'il a plus de 70 ans).

Contrat de vente définitif rédigé et signé obligatoirement par-devant un notaire. Il scelle officiellement la transaction en viager.

Élément fondamental et obligatoire du viager. Il représente l'incertitude sur la durée de vie du vendeur et donc sur le prix total qui sera payé. S'il n'y a pas d'aléa (par exemple, si le vendeur est gravement malade et l'acquéreur le sait), la vente peut être annulée.

Article de loi définissant les réparations d'entretien courant. En viager occupé, ces charges incombent généralement au vendeur (crédirentier).

Article de loi encadrant les grosses réparations (toiture, murs porteurs, ravalement). En viager, elles sont systématiquement à la charge de l'acquéreur (débirentier).

Barème fiscal officiel utilisé par les notaires pour calculer les droits de mutation et les impôts lors du démembrement de propriété. Il fonctionne par tranches d'âge de 10 ans.

Barème de référence (ou barème économique) le plus utilisé par les experts pour calculer avec précision le bouquet et la rente. Il se base sur des statistiques de mortalité différenciées selon l'âge exact et le sexe du vendeur.

Voir 'Article 669 du Code Général des Impôts (CGI)'. Ce barème est rigide et ne sert pas à définir la valeur économique réelle d'un bien sur le marché.

Capital initial (somme d'argent) versé comptant par l'acquéreur (débirentier) au vendeur (crédirentier) le jour de la signature de l'acte chez le notaire.

Opération mathématique consistant à transformer la valeur de l'espérance de vie du vendeur en une somme globale (le capital) pour calculer la rente viagère correspondante.

Dépenses liées à l'utilisation quotidienne du bien (eau, électricité, entretien de la chaudière, menues réparations). Elles sont payées par le vendeur occupant le logement.

Mécanisme légal prévu dans l'acte de vente permettant de revaloriser annuellement le montant de la rente viagère (généralement sur l'Indice des Prix à la Consommation de l'INSEE) pour protéger le pouvoir d'achat du vendeur face à l'inflation.

Dans un viager sur deux têtes (un couple), cette clause stipule qu'au décès du premier conjoint, la rente continuera d'être versée, en tout (réversibilité à 100%) ou en partie, au conjoint survivant.

Garantie fondamentale pour le vendeur. Si l'acquéreur ne paie plus la rente viagère, cette clause permet au vendeur de demander l'annulation de la vente, de récupérer son bien, et de conserver le bouquet et les rentes déjà versées à titre de dédommagement.

Contrat avant-contrat par lequel l'acquéreur et le vendeur s'engagent réciproquement à réaliser la vente en viager, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives.

Désigne le vendeur du bien en viager. Il 'fait crédit' à l'acquéreur de la part du prix qui n'est pas payée comptant, et perçoit la rente viagère.

Désigne l'acquéreur (ou investisseur) du bien en viager. Il est débiteur (redevable) de la rente viagère envers le vendeur.

Mécanisme juridique consistant à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : la nue-propriété (droit d'en disposer) et l'usufruit ou le DUH (droit de l'utiliser).

Droit personnel et incessible permettant au vendeur de continuer à vivre dans son logement. Contrairement à l'usufruit, le DUH ne permet pas de louer le bien à un tiers.

Ensemble des impôts et taxes perçus par l'État lors de la vente. En viager occupé, ces frais sont réduits car ils sont calculés sur la valeur fiscale occupée (souvent nettement inférieure à la valeur vénale libre).

Durée de vie moyenne estimée par les statistiques pour une personne d'un âge et d'un sexe donnés. Elle est la pierre angulaire du calcul du viager.

Professionnel de l'immobilier habilité à déterminer avec justesse la valeur marchande (valeur vénale) d'un bien immobilier, première étape indispensable de toute étude viagère.

Régime d'imposition spécifique. Le bouquet est totalement exonéré d'impôt. La rente viagère bénéficie d'un fort abattement fiscal. La taxe foncière reste en principe à la charge de l'occupant en cas de DUH, tout comme la taxe d'habitation (si applicable) et la TEOM.

Garantie prise par le notaire sur le bien immobilier lors de la vente. Elle donne au vendeur la priorité absolue sur les autres créanciers de l'acquéreur en cas d'impayé.

Augmentation de la rente viagère, fixée dès le départ dans l'acte de vente, qui s'applique si le vendeur décide de libérer le bien par anticipation (abandon de jouissance).

Contrat par lequel un propriétaire confie à une agence immobilière ou à un expert la mission de trouver un acquéreur pour son bien.

Concept où ce n'est plus un particulier qui achète un viager, mais un fonds d'investissement (composé de nombreux épargnants). L'aléa du décès est ainsi dilué sur un grand nombre d'acquisitions.

Droit de disposer d'un bien (le vendre, le léguer) sans en avoir la jouissance. L'acquéreur (nu-propriétaire) retrouve automatiquement et sans frais la pleine propriété au décès du vendeur ou au terme convenu.

Fait de détenir à la fois la nue-propriété (l'abusus) et l'usufruit (l'usus et le fructus) d'un bien.

Forme de rente versée sur une durée fixe et connue à l'avance (dans le cadre d'une vente à terme), indépendamment du décès du vendeur.

Somme d'argent (arrérages) versée de façon périodique (le plus souvent mensuellement) par l'acquéreur au vendeur, de la date de la vente jusqu'au décès de ce dernier.

Règle de distribution des paiements entre acquéreur et vendeur concernant les impôts locaux, les travaux (Art. 605 et 606) et les charges de copropriété.

Dans une vente en nue-propriété, le fait pour le vendeur de conserver non seulement le droit d'habiter le bien, mais aussi le droit de le mettre en location et d'en percevoir les loyers.

Somme d'argent qui doit être payée par l'une des parties pour compenser une inégalité de valeur dans un échange, un partage ou une transaction particulière.

Données statistiques (généralement issues de l'INSEE ou des compagnies d'assurance) recensant les probabilités de décès selon l'âge et le sexe, utilisées pour les calculs économiques.

Impôt local lié à l'utilisation du service de collecte des déchets. Elle est systématiquement supportée par l'occupant (le crédirentier en cas de viager occupé).

Impôt local dû par le propriétaire. Dans un viager avec DUH, sa répartition est libre, mais elle est très souvent conservée par le vendeur occupant.

Terme désignant le ou les crédirentiers sur lesquels repose l'espérance de vie. Le viager s'éteint au décès de la dernière tête.

Droit réel qui confère à son titulaire (l'usufruitier) le pouvoir d'utiliser le bien ou d'en percevoir les fruits (ex: loyers) sans en être le nu-propriétaire.

Valeur vénale du bien diminuée de la valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) ou de l'usufruit conservé par le vendeur.

Prix auquel le bien pourrait être vendu de gré à gré sur le marché immobilier classique, s'il était totalement vide et libre de toute occupation.

Alternative au viager où le bien est vendu contre le paiement d'un comptant suivi de mensualités sur une durée fixe définie à l'avance. Il n'y a pas d'aléa viager.

Achat de viagers en bloc par des investisseurs institutionnels (banques, assurances, fonds de pension) plutôt que par des particuliers.

Vente en viager où le logement est cédé libre de toute occupation dès la signature de l'acte authentique. L'acquéreur peut y habiter ou le louer immédiatement.

Vente en viager dans laquelle le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) sa vie durant. C'est la forme très largement majoritaire en France.

Transaction où l'acquéreur verse la totalité de la valeur occupée sous la forme d'un bouquet unique, sans aucune rente mensuelle.